廣東省物業(yè)管理條例

第一章 總 則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
　　第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。
　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進行管理的活動。
　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。
　　本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
　　本條例所稱物業(yè)管理公司，是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。
　　第三條　各級人民政府應當鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，改善人民生活和社會環(huán)境。
　　第四條　省人民政府建設(shè)行政主管部門對全省的物業(yè)管理工作實施監(jiān)督、管理。
　　市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。本省各級人民政府的其他有關(guān)行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，負責做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

第二章　業(yè)主管理權(quán)

　　第五條　業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利，并承擔相應的義務(wù)。
　　業(yè)主的主要權(quán)利是：
　　（一）參加業(yè)主大會；
　　（二）享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
　　（三）表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；
　　（四）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項；
　?。ㄎ澹┍O(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。
　　業(yè)主的主要義務(wù)是：
　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定；
　?。ǘ┳袷貥I(yè)主公約；
　?。ㄈ┳袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；
　?。ㄋ模┌磿r交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。
　　第六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
　　物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省建設(shè)行政主管部門會同省公安、民政等行政主管部門制定。
　　縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法，具體劃定本轄區(qū)內(nèi)每個物業(yè)管理區(qū)域的范圍。
　　第七條　物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
　　物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
　　第八條　召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會的決定，應當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過。決定通過后應當予以公布。
　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。
　　第九條　業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權(quán)。
　　第十條　業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
　?。ㄒ唬┻x舉、撤換業(yè)主委員會組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
　?。ǘ┩ㄟ^業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；
　?。ㄈ┡鷾饰飿I(yè)管理委托合同；
　　（四）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項；
　?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他事項。
　　第十一條　業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。
　　經(jīng)有百分之二十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會在接到提議后十日內(nèi)應當召開臨時業(yè)主大會。
　　第十二條　業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員不得少于五人。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。
　　業(yè)主委員會委員每屆任期二年，可以連選連任。
　　業(yè)主委員會委員應當由遵紀守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責任心強的人員擔任。
　　業(yè)主委員會成員名單應當報所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
　　第十三條　業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：
　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
　?。ǘ┎輸M業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案并報業(yè)主大會通過，監(jiān)業(yè)主公約的實施；
　?。ㄈ┩ㄟ^公開招標等方式選聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合，經(jīng)業(yè)主大會同意后負責履行；
　　（四）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動；
　?。ㄎ澹┍O(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場地的使用和維護。
　　業(yè)主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。
　　業(yè)主委員會作出的決定應當予以公布。
　　第十四條　業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。
　　第十五條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。
　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應當自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。
　　第十六條　業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第三章　物業(yè)委托管理

　　第十七條　業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應當遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理委托合同。
　　物業(yè)管理委托合同應當包括下列主要內(nèi)容：
　?。ㄒ唬╇p方當事人和委托管理物業(yè)的基本情況；
　?。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)費用的標準及收取辦法；
　?。ㄋ模┖贤钠谙?、合同終止和解除的約定、合同終止時物業(yè)資料的移交方式等；
　?。ㄎ澹┻`約責任及解決糾紛的途徑；
　?。╇p方當事人約定的其它事項。
　　第十八條　從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
　　第十九條　物業(yè)管理公司應當提供下列服務(wù)內(nèi)容：
　?。ㄒ唬┙ㄖ锛捌涓綄俚墓灿迷O(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護與維修；
　?。ǘ┚G化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；
　?。ㄈ┌踩婪斗?wù)；
　?。ㄋ模┸囕v停放及其場地的管理；
　?。ㄎ澹└邔訕怯钤鲈O(shè)的服務(wù)項目；
　　（六）物業(yè)檔案資料的管理；
　?。ㄆ撸I(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項。
　　第二十條　物業(yè)竣工后綜合驗收前的前期管理及其費用由建設(shè)單位負責，建設(shè)單位應當依照有關(guān)規(guī)定制訂前期管理守則，并在售房時予以明示。
　　業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理。
　　第二十一條　建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應當繼續(xù)承擔物業(yè)管理費用。
　　建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，應當同時移交物業(yè)綜合驗收檔案資料和房屋使用說明書。

第四章　物業(yè)的使用和維護

　　第二十二條　物業(yè)的使用和維護應當遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
　　第二十三條　業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：
　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
　?。ǘΨ课莸膬?nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；
　?。ㄈ┐娣乓兹?、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
　?。ㄋ模├梅课輳氖挛：怖婧颓趾λ苏敊?quán)益的活動。
　　業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。
　　第二十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
　?。ㄒ唬┷`踏、占用綠地；
　?。ǘp毀樹木、園林；
　?。ㄈ┱加猛ǖ赖裙灿脠龅?；
　　（四）亂拋亂堆垃圾、雜物；
　?。ㄎ澹┌l(fā)生超出規(guī)定標準的噪音；
　　（六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；
　?。ㄆ撸┰诮ㄖ铩?gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
　?。ò耍┓?、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
　　第二十五條　業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應當遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當將有關(guān)注意事項告知業(yè)主或者使用人，業(yè)主或者使用人應當遵守。
　　第二十六條建筑物共有部分的維修責任，按下列規(guī)定承擔：
　　（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔；
　?。ǘ┙ㄖ锉倔w共用部分，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔；
　　（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備、場地，由全體業(yè)主共同承擔。
　　（四）出租物業(yè)維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。

第五章　物業(yè)管理費用

　　第二十七條　業(yè)主和使用人應當遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和主委員會的決定交付物業(yè)管理、維修等費用。
　　建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應當分攤物業(yè)管理、維修費用，分攤比例應當不低于費標準的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。
　　第二十八條　確定物業(yè)管理服務(wù)收費標準，應當遵循公平、合理的原則。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應當與服務(wù)收費相適應。
　　物業(yè)管理收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
　　政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設(shè)行政主管部門制定。縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內(nèi)，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，確定當?shù)氐氖召M標準。
　　第二十九條　已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)的收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導價約定或者由雙方協(xié)商確定。
　　物業(yè)已交付使用尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)的收費標準由物業(yè)管理公司在政府指導價范圍內(nèi)提出，報所在地縣級以上人民政府價格行政主管部門核定。
　　第三十條　物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預收，但預收期限不得超過三個月。
　　第三十一條　物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當向業(yè)主公布。
　　物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同約定以外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主認可的，業(yè)主或者使用人可以不支付服務(wù)費用。
　　第三十二條　業(yè)主委員會應當設(shè)立物業(yè)管理維修基金。物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，一次性劃撥給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。
　　物業(yè)管理維修基金由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專款帳戶代為管理，不得挪作他用。
　　第三十三條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時，其費用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開支；增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應當向業(yè)主收回。
　　物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準后實施。
　　物業(yè)管理公司應當每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)委員會的監(jiān)督。
　　第三十四條　建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，應當按規(guī)定向業(yè)主委員會移交已分攤到戶的用于公共服務(wù)的公共用房和管理用房。

第六章　法律責任

　　第三十五條　業(yè)主、使用人、物業(yè)公司和建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時，當事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決，協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
　　第三十六條　違反本條例第十八條規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)管理的，由縣級以上人民政府工商行政主管部門依法處理。
　　第三十七條　物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失；并可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書：
　?。ㄒ唬┙ㄖ锛肮灿迷O(shè)備、共用設(shè)施不按期修繕或者養(yǎng)護、維修不當，造成業(yè)主損失的；
　?。ǘ┓?wù)管理不當，使共用設(shè)施、設(shè)備遭受損失的；
　　（三）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、共用場地用途的；
　　（四）不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定的其他義務(wù)的。
　　第三十八條　物業(yè)管理公司違反本條例第二十九條規(guī)定的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》的規(guī)定處理。
　　第三十九條　業(yè)主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規(guī)定的，由業(yè)主委員會或其授權(quán)的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業(yè)管理公司恢復原狀；恢復原狀所需的費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔。
　　第四十條　業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理、維修等分攤費用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千萬之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，可累積計帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，由房地產(chǎn)交易機構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。
　　第四十一條　建設(shè)單位違反本條例第三十二條、第三十四條規(guī)定，不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金、移交公共用房和管理用房的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令其限期履行；逾期不履行的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院起訴。

第七章　附則

　　第四十二條　省人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本條例制訂管理守則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程和物業(yè)管理委托合同示范文本。
　　第四十三條　本條例自1998年10月1日起施行。